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[新闻资讯] 【萌喵】【转】北上广深“认房不认贷”首个周末:市场预期明显改善

刷新数据 楼层直达
书迟鸢

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03/31
举报 只看楼主 使用道具 楼主   发表于: 2023-09-06 0

财经新闻

21世纪经济报道记者孔海丽 唐韶葵 吴抒颖 北京 上海 广州报道

楼市政策宽松的暖风终于吹向了一线城市。

9月1日晚间,上海、北京相继发布优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知,居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时,家庭成员在当地名下无成套住房的,不论是否已利用贷款购买过住房,银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。这意味着,北、上、广、深四个一线城市全面执行“认房不认贷”政策。

信心回升是本轮一线城市“认房不认贷”政策全面落地的显着特征。

据诸葛找房监测,9月2日和9月3日,北京涨价二手房房源量分别为1048套、867套,日均涨价房源量较上一周同期翻两番;上海涨价房源量分别为680套、582套,日均涨价房源量较上一周同期翻倍;广州、深圳涨价房源量呈现平稳走势,日均涨价房源量分别为98套、189套。

“认房不认贷”超预期落地,瞬间点燃了北京购房群体的热情,首套资格“喜从天降”的消费者涌进市场,新房售楼处不打烊,中介门店通宵达旦,北京东、西城学区房市场甚至迎来了久违的热闹,市场情绪回升明显。

上海方面,无论是新房还是二手房,刚刚过去的周末(9月2日、9月3日)前往售楼处和房屋中介看房与咨询的客户都络绎不绝。

广州方面,作为最早实行“认房不认贷”的一线城市,虽然市场活跃度不如北京、上海,但从目前的来访量以及成交量来看,楼市的确感受到暖意。

而在第二个落实“认房不认贷”政策的一线城市深圳,一手楼盘明显感受到了市场的变化。

“一线城市是全国政策的风向标。”诸葛找房高级分析师王小嫱表示,“在本次的下行周期中,一线城市领衔的‘认房不认贷’政策,能大幅改善市场预期,提振当前的市场活跃度,进而能够带动全国楼市的企稳。”

展望未来,业内人士表示,“认房不认贷”政策叠加此前的差别化住房信贷政策、存量房贷利率下调政策等,将激发市场需求,助推房地产市场平稳健康发展。

北京:成交量猛增

21世纪经济报道记者走访发现,刚刚过去的周末,北京楼市一改冷清,成交量明显上涨,新房项目宣称9月4日起收回部分折扣,卡紧付款周期,改善型项目对置换客户的付款周期也有所收紧;二手房市场的成交量刷新了近期记录,买家出手速度大大提高,业主的谈价空间有所收窄,挂牌量增加,也有部分业主上调了挂牌价。

北京朝阳区东五环外某新开盘项目的销售高飞表示,此前,他们预判北京对“认房不认贷”会按照“一区一策”执行,并未抱有太高的期待。然而9月1日晚间,政策超预期落地,该项目次日的开盘热闹非凡,开盘两天累计认购达到300多套,主力户型的好楼层已经全部售出。

不过,在新政落地后,宣称收回折扣的北京新房项目并不少见,多个楼盘在9月1日当晚就发布海报,声称要收回1%或2%的折扣,其中不乏央企开发的项目。以北京新房普遍超过600万的总价计算,2%的折扣就涉及高达12万元的实际金额差。

除此之外,收紧付款周期的行为也相对普遍,面向刚需客户的新房项目多将首付周期锁定在1个月。北京顺义一个开盘已经一年多、当前处于尾盘顺销状态的新房项目,主力产品为单套总价在1000万元左右的户型,也将需要置换掉手中现有房屋客户的付款周期从原来的3-6个月收紧到2-3个月。

这样的变化,一定程度上也是因为开发商“急于抢收”。多位销售表示,开发商判断此轮行情的到来并非持久之势,后续市场或将常态化回落。

二手房方面,北京的购房者们亦加紧入市的步伐。刚刚过去的周末,北京某知名头部中介的成交量大幅上涨,据资深中介透露,9月2日和9月3日,该品牌单日成交量均达到了600多套,而今年4月以来,单日成交量多在100套左右,“飙升6倍”。

北京东城、西城的学区房市场更是热闹非凡,此前受限于学区房高达80%首付的家庭,很多都选择此时上车,卖掉手里的房屋置换学区房。

据21世纪经济报道记者了解,迅速认购的消费者,多为此前就有购房意向,但苦于之前有过贷款记录,新政之前会被认定为二套房,需要承担高达80%的首付,从而入市脚步受到阻拦。如今,“认房不认贷”政策落地以后,获得了“首套首贷”资格的意向置业人群,决策速度非常快。多位中介也证实,这个周末北京二手房市场成交的买房人,7成以上都是意向客户,并非首次看房新客。“感知到新政落地后市场热度马上就起来了,多数买房人不再观望犹豫了。”

上海:仍需观察期

21世纪经济报道记者在上海市区多个项目售楼处看到,周末前来看房与咨询的客户络绎不绝。据驻场销售透露,第八批次新房的认筹人数很可能会变多,不排除届时中签率也会随之下降。

二手房方面,上海郊区的中介门店里,咨询的客户也多了起来。一名中介业务员表示,暂时还看不出房价会不会涨,目前房东们还没有刻意涨价。不过在政策的刺激之下,如果看房的客户越来越多,房东们大概率也会涨价。

同策研究院数据显示,8月31日至9月3日,上海新房成交数据连续4天维持在100套左右,其中9月1日、9月2日分别成交166套、153套。对此,同策研究院研究总监宋红卫指出,上周末上海市场的成交量有所上升,说明政策对市场有一定的影响。政策出台后,首先点燃的是市场的热情,因此,最能体现出政策实际效力的是看房热度的上升。单从理性的角度来看,购房者还需要一个观察期,并且成交数据本身有滞后性。

今年以来,上海新房的开盘热度在下降。数据显示,新房价格同比去年8月下调了0.76%左右。58安居客研究院院长张波指出,上海市场出现了明显的降温。

二手房方面,58安居客研究院数据显示,上海二手房成交量从3月份的高点1.8万,每个月持续下跌,到了7月份,大约只有1.2万套左右,明显低于中介业内上海二手房成交1.6万套/月的“荣枯线”

对于房价在“认房不认贷”落地之后是否一定会上涨,张波认为要从两个维度来分析与观察。首先,要看“认房不认贷”与信贷政策的优化调整合力的效果。8月31日晚间,中国人民银行、国家金融监督管理总局连续发布两份文件,降低存量首套住房贷款利率,并调整优化差别化住房信贷政策。“上海还没有出台细则。目前上海二套房仍在执行70%的首付,如果首付成数明显下调,比如降到30%,再结合‘认房不认贷’,它对于整体人群的拉动作用将是非常明显的。‘认房不认贷’把一批改善性需求拉进市场,二套房首付的下调还将把一些有更多资产配置的人也拉进市场,再加上首套房首付两成的优惠政策继续发力,几乎把首套房自住性需求全部囊括了,相当于‘政策一网打尽’,那么市场的同步拉动各种需求,对于市场的拉动力的确会非常明显。”

其次,如果未来房价会产生变化,最有可能体现在一些中高端的二手房源的价格上。“这些中高端房源价格大约在800万到1500万元区间内,位置大约在中环之内,且6~7年房龄的次新房市场供应量一直偏少,但是需求量偏多,因此在下一个阶段价格上涨的压力可能会比较大。”张波表示。

广州:市场分化明显

从广州的情况来看,“认房不认贷”的政策威力要小于北京和上海。这是由于广州在“认房又认贷”的情况下,首付比例也要低于北京、上海。如若购房者所购买的是普通住宅,首付比例将从4成降低至3成。

不过,据21世纪经济报道记者从广州房企、项目处获得的数据,从近几日的来访量以及成交量来看,广州楼市也暖意回升。

据21世纪经济报道记者从越秀地产方面获得的消息,上周(8月28日-9月3日),越秀地产广州区域单周来访量近4000组,环比增长近50%,新房成交环比增长135%。其中,位于广州大学城的星汇锦城于上周开盘,首开销售就超过200套;位于番禺的瑞麓府当周销售额也达到了1.66亿元。

作为广州销售额最高、项目分布最广的房企,越秀地产的销售情况,可以很清晰地反映出广州市场的明显变化。

在黄埔,这个广州城市更新推进最为轰轰烈烈的区域,也明显感受到了“认房不认贷”等政策对市场的提振。“这个周末我们的来访量、成交量、带看量等,都比之前好了很多,案场的人气也明显旺了。”一位黄埔网红盘的营销人士对21世纪经济报道记者表示。

中指研究院华南分院总经理杨红侠在接受21世纪经济报道记者采访时表示,新政执行后广州新房热度有所上升,上周末部分新开盘项目去化理想,中心城区及近郊区域新房项目到访和认购热度上升明显,部分项目宣称“提前执行首套2成政策”吸客,实际执行仍有待银行相关措施落地,亦有部分项目宣称回收折扣或向上小幅提价,但以噱头为主,实际成交价格未有明显变化。远郊区域市场或部分偏纯刚需项目变化不明显,客户仍处于观望态势中。

二手房方面的表现则略有不足。目前,广州的挂牌量处在绝对高位,新政对之有一定触动,但不甚明显。

据广州贝壳官网数据,截至发稿,广州贝壳二手房在售房源是136797套房。而据广州市房地产中介协会发布数据显示,2023年8月(统计周期为2023年7月26日至2023年8月25日),广州市二手住宅整体网签(包括中介促成和自行交易)共8156宗,同比增长3.37%。

以此计算,去化周期仍然较长。一位天河牛奶厂片区的二手房业主对21世纪经济报道记者表示,“新政后跟新政前也没太大区别,都没什么人来看。我们这边今年跌得比较多,估计也有这方面的因素。”

深圳:一手楼盘热度回升

深圳方面的情况与广州类似,一手楼盘明显感受到了市场的变化,二手房方面的观望情绪依旧浓厚。

一位深圳房企的营销负责人在接受21世纪经济报道记者采访时表示,“这周末我们卖得都特别好,也有不少观望的人立刻入市了。”

据卓越地产提供给21世纪经济报道记者的数据,深圳云奕府这个于9月3日开盘的楼盘,当日热销7.38亿,去化达7成,这在今年并不多见;而从卓越项目案场的情况来看,新政后案场来访量环比也有20%的提升。

市场普遍预计,“认房不认贷”将有望推动“金九银十”的销售额上涨,抢占窗口期进行出货也是房企的共识。为此,许多房企已经做好了准备。卓越地产方面就表示,充分抓住“金九银十”大节点,通过促销价格优惠、总经理折扣、家电包、物业费补贴等政策,充分出货。

不过,由于深圳持续盘整的时间长,而且房价处在全国的高位,目前刚需客、改善客等的心态不尽相同。

一位深圳房企的人士对21世纪经济报道记者分析称,在降首付的政策下,1000万以上客户月供压力增大,这部分客户倾向首付多付甚至全款,且多数客户会选择成熟区域次新房,因而市场反映来看千万以上一手房暂时提振有限。

上述人士认为,深圳“认房不认贷”政策后,500-1000万的客户入场情绪会比较积极,其主要有两类,一是外地有房深圳无房的客户,深圳首贷名额的回归或大幅刺激购买意向;另一类则是换房客户,市场回暖出手变现有望,改善意向增加。“降低首付门槛政策对其触动大,因为这个档位是改善客户,客户在提升生活品质的同时,少点月供压力,这个档位符合要求。”

二手房方面,据深圳中原研究中心统计数据,政策出台后,中原找房日进线量环比增长35%;此外,二手带看量上涨明显,9月3日涨幅最高,环比8月的日带看量增长了75%。截至9月4日,深圳中原二手房在手房源38126套,挂牌量仍处在高位;相比政策前有略微下降,业主仍在观望中。

杨红侠分析认为,新政执行后的首个周末,深圳新房市场购房者的看房热情明显提升,意向登记人数上升,部分新盘开盘去化较好。二手市场方面变化暂不明显,部分卖家更通过近期政策密集利好降价加快成交,二手市场信心仍未明显恢复。预计短期内,深圳部分前期积压的潜在需求有望得到释放,但主要以一手新房为主,市场或将呈现一手热度回升、二手维持平稳的特征。

来源:https://finance.sina.com.cn/roll/2023-09-05/doc-imzkrexp8582950.shtml?cref=cj

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