房地产交易中的“公摊面积”一直备受争议——花了一套房的钱，实际使用面积可能只有六七成，更有甚者连一半都不到。今年7月，“女子买69平公寓37平是公摊”就曾引发舆论热议。

从1998年进入商品房时代开始，由购房者分摊购买的共有建筑面积，就因不符国际惯例、现有法律法规没有设定上限等问题一直为人诟病。

近日，原中房集团董事长、原国家房改课题组组长，有着“中国保障房之父”称号的孟晓苏发视频称：按照建筑面积计算，就像市场上卖榴莲一样，连皮带核一起称重。所谓“取消公摊”，就是切开榴莲只卖果肉，价格就比带壳卖的高出不少。无论带外壳卖还是剥掉外壳卖，壳钱都是买家出，怎么能叫“取消公摊”呢？



“取消公摊并不一定能让居民得到实惠”

近年来，老百姓对取消商品房公摊的呼声较大，安徽合肥也在今年7月表示“将探索商品房销售按套内面积计价”。但目前绝大部分城市并没有对取消公摊表态。在您看来，市场应该取消公摊吗？

孟晓苏：我一直对“取消公摊”的说法不太在意，为此受到不少网友批评。我认为，真正有利于百姓的做法是完善住房双轨制，为低收入家庭提供保障房。这远比“取消公摊”要有意义得多。

“公摊面积”是房屋“建筑面积”与“使用面积”之差，包括室外楼道、公共楼梯、公共门厅、电梯间、公共地下室等等，这些都是房屋的组成部分。“取消公摊”只不过是把公摊前的“建筑面积”改算为公摊后的“使用面积”，把公摊从“显性存在”变为“隐形存在”，不可能“取消”，只是算法不同。

这就是“榴莲带壳卖”还是“榴莲剥壳卖”的区别，剥壳后单价更高，壳钱都是买家出。所以“取消公摊”其实是把“公摊面积”隐藏起来了。



探索按套内面积计价，是否能在多个城市推行？

孟晓苏：人们所要的“取消公摊”，是希望能把“公摊面积”给取消掉。但“公摊面积”不能没有，房屋不可能孤零零存在，设计得太不合理的房子也没有人要。那么“公摊面积”能摊给别人吗？不可能。

所以“取消公摊”不会降低房屋总价，摊掉的价格要计入剩余“使用面积”中。比如本来“公摊面积”是30%，按减去公摊后的“使用面积”计算，房产证上面积缩小了30%，每平方米房价可能就要高出42.58%。购房者可能没有得到任何好处，反而房本面积小了很多，单位房价提高了不少。所以当年我们判断，购房者更愿意按“建筑面积”拿房产证。

我个人认为“取消公摊”是做无用功，把“公摊面积”标注清楚就可以了，使用“建筑面积”计量是我国惯例，所有统计数据都是按“建筑面积”。当然“公摊面积”涉及建筑规范，不能随意改动，设计与施工都要更加合理。

“公摊是对老百姓权益的一个保护，是有合理性的”

央视新闻曾报道，在业内人士看来，取消“公摊面积”不可能一蹴而就，甚至会影响到购房者的权利。

央视新闻曾报道，在业内人士看来，取消“公摊面积”不可能一蹴而就，甚至会影响到购房者的权利。从购房人的角度来说，“公摊面积”太小，可能意味着狭窄的电梯间、一梯多户、公共活动区域减少等配套设施问题，进而影响居住的质量与舒适度。

中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长虞晓芬称：“（目前）按照建筑面积来计价或产权确认也是对老百姓权益的一个保护，因为公用部分也是属于老百姓所有的，还是有合理性的。”



到底什么是公摊面积？其因何而存在？

公摊面积制度在我国存在已久。早在1995年12月1日施行的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行)就规定，商品房买卖所签订的商品房购销合同中，应明确载明购房者所购置的商品房的建筑面积，并注明该商品房的套内建筑面积(实得建筑面积)及应合理分摊的公用建筑面积。2001年6月1日施行的《商品房销售管理办法》再次明确规定，商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。

据介绍，公摊面积制度源于中国香港。为了扩大市场，降低购房门槛，香港房地产商依照“公共契约”的模式，把整栋大楼的土地和全部的产权以建筑面积的方式，按比例分配给了所有的住户，购房者购买的是建筑面积。扣除电梯井、大堂、楼梯间、共用墙体等占地面积，剩余的才是购房者套内使用面积，公摊制度由此而来。

北京大学房地产法研究中心主任楼建波告诉记者，公摊面积本身是客观存在的，对其收费并无不合理之处，并且从购房者的角度来看，可能也不愿意共有部分(所有权)继续留在开发商手里。但是，把公摊面积算入总计价面积，确实会给购房者带来困惑。

住建部曾征求意见 全国推行按套内面积卖房？

2019年住建部第一次对《住宅项目规范》公开征求意见。征求意见稿中明确：“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”记者注意到，这句话被不少人误以为买房将“告别公摊”，也引发关于房价可能大涨的担心。

记者查阅相关文件发现，这次公开征求意见的是我国住建领域的工程规范，属于标准，而非新政，目前也只是征求意见阶段，离正式执行还有较长的一段时间。

“是否套内计价政策对于购房者实际购房成本基本无影响，主要影响的是部分打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商。”中原地产首席分析师张大伟说，从套内计算价格看，全国已经有重庆等个别城市落地，的确更有利于购房者，对于开发商而言减少了灰色利益。

本文综合自澎湃新闻、法治日报、住建部、北京日报、中国经济网等

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