出品 | 搜狐地产&焦点财经

作者 | 王泽红

编辑 | 吴亚

存量市场之争，在今年的物企中报季中被凸出，主导了业绩增长的旋律。

新房销售、新房交付面积的持续下行，不少房企物业被迫“断奶”，新增在管面积的放缓，导致物企在新房增量市场外拓减弱，存量市场之争加剧。

最终体现而出的是，来自关联方收入占比骤降者比比皆是，“如果以前‘拼爹’可以获胜，现在更重要的是自身拼命奋斗。”万物云朱保全如是说道。

而且，挖掘存量市场的过程中，不少物企也在同时向商业、城市服务、公共及其他非住宅领域拓展，尤其是对学校、医院、园区进行重点发力。

物企存量之争，在诸多细分赛道愈发凸显，存量住宅的争夺更是硝烟弥漫。

“带资进场”抢存量，路演现场“加价”

“带资进场”抢食，这一模式在物企们之间早已是公开的秘密，但在往期业绩会甚少提及，今年却成为焦点所在。

“2023中国物业百强企业研究报告”中也指出，目前存量物业市场竞争尤为激烈，特别是对于部分重点城市、优质项目，往往会吸引多家头部物企竞标，为获取项目，部分物企不惜通过“带资入场”获取项目。

朱保全在万物云业绩会上直言，这也是他无论走到哪都被同行喷的一件事。他口中这件事，便是万物云在抢占物业管理地盘过程中 “带资进场”。

这种模式难言谁是开创者，但却正成为物企争夺存量市场的武器之一，也逐渐被更多存量社区业主所知晓，成为不少业主委员会更换物业公司、重新招标的条件之一，甚至开始出现一场场物业公司选聘路演。

据搜狐财经了解，去年芜湖华仑港湾小区选聘新物业，万科、世茂、金地三家通过初选进入路演，分别承诺带资230万、230万、150万进驻小区，并进行问题整改及提升工作。路演现场，万科物业当场承诺追加30万资金，经全体业主投票最终胜出。



今年7月，西安缤纷南郡竞聘物业公司，彩生活、金茂服务、金地物业及万科物业4家参与，承诺分别带资120万、350万、200.96万、736万，最终万科物业以超过前面3家带资之和的绝对优势脱颖而出。

此外，早前济南万科物业带资420万竞聘泰悦赫府小区，以绝对优势力压金地物业、金茂服务、绿城服务、融创服务、中海物业等，成为了业主大会决议选聘的后续物业服务公司。

由于万物云的街道打法，即蝶城模式已经验证成熟，叠加IPO募集的大笔资金投入到抢夺存量楼盘当中，对正面竞争的同行形成绝对的压制。上半年，其蝶城底盘数量持续增长，从2022年的584个增长到601个。

但万物云并不承认其采用了“带资进场”模式，其副总经理兼首席客户官杨光辉解释称，带资进场是当前市场上的一种说法，但万科物业从来没有使用过这种方式和做法，而是在“蝶城战略”的规划下，通过投入智慧社区的改造资金，为客户打造智慧社区。

即便如此，“带资进场”依旧引起了极大的争议，绿城服务董事会主席杨掌法严厉批评道，这属于市场竞争中最低端的竞争手段，“一些物业公司为了开拓业务，进驻新的小区，不但花式路演，甚至‘带资进场’”。

中海物业行政总裁肖俊强也承认参与过一些项目，他认为从长期的回报率来讲，有些项目是可以带资入场的，但这种项目是极其少的，一些优质的项目、某一个领域当中战略性的项目，或者是为了提高某局部地区的管理密度，这些情况下就会出现带资入场。

虽然是少数，但“带资进场”的模式却无形中使得越来越多小区业主开始“觉醒”，在重新选聘物业中“效仿”，近期东莞某小区公布了物业选聘入围结果，从结果来看，物业公司均将“带资无偿投入、垫资及公共收益分成比例”作为重点。

第一服务CEO刘培庆则认为，如果合同期结束，“带资”企业难以盈利，还须把垫资赚回来，可能导致服务质量降低等严重后果。

“带资进场”竞聘上岗，如同一个放大镜一样，虽然是少数案例但也揭开当下物企存量住宅市场争夺之激烈。

“新旧市场”转换，央国企物业也去“地产化”

实际上，新房市场与存量市场的新拓供应转换，早在去年便从量变到质变，多家地产背景物企摆脱对关联房企的依赖，走向市场独立化，中指院数据显示，百强物企去年第三方在管面积均值占比提升至54.72%。

在今年上半年更为明显，多家物业来自关联方数据占比降至个位数，并强调自己的“独立性”。

黄鹏透露，碧桂园服务存量外拓反超新房，上半年来自碧桂园的收入仅占4.4%；朱保全称，万物云新增合同量接近86%与万科无关，与万科的关联交易已降到13%。

恒大物业上半年员工暴增6175人，称已基本脱离对关联方业务的依赖，上半年新增合约面积中有93.3%来自第三方，来自关联方收入仅占1.1%；融创服务中报也显示，来自关联方的收入降至5.7%，而来自第三方的收入占比提升至94.3%。

截至6月底，保利物业来自第三方项目的在管面积占比增至63.3%；世茂服务来自关联方收入占比降至5.3%，达到历史新低；卓越商企服务上半年来自非关联方收入占比提升至 85.7%，达到上市以来的最高水平。

不仅是民营物企，央国企地产物业也在去地产化。

进入下半年，这种状况还在延续，克而瑞物管数据显示，TOP50 物企7月新增合约面积中仍以第三方外拓为主；但是，新增关联方承接面积排名靠前的以国央企为主。



新房市场见顶回落，物业增量时代转入存量化时代，主体拓展市场的新旧转换，物企外拓也趋向更多细分领域。尤其是非住宅业态的拓展，极大的增强了物企们的“独立性”。

加大非居业态拓展，助推“独立运动”

远洋服务上半年新增合约建筑面积中，第三方占比高达91%，主要是扩充了学校、医院、产业园、物流园、数据中心、政府设施、城市空间等业态。

合景悠活以非住项目拓展为主，上半年非住外拓签约额占整体比例为59%，而住宅仅41%。其中非住以写字楼、医院、工业园区三大类型为主，占非住比例达83%，城市服务业态亦占有6%的份额。

非住宅类业务及城市服务类业务，成为是物企的重点发力方向，克而瑞物管数据显示，7月第三方拓展规模前三的业态分别为办公、住宅、学校，招商积余在住宅、产业园及学校类业态拓展规模最大，雅生活在办公及公建类业态拓展规模最大。

上半年城市服务中标金额最高的物企为碧桂园服务，合计中标 16.17 亿元，平均单项目金额为 4371 万元；财报显示，其上半年新签项目饱和收入达19.7亿元，其中城市服务项目占比上升到22.74%。

城市服务业务一般单项目合同金额较大，且能贡献较多的在管面积，是当前物企拓展的重点方向之一。



雅生活上半年拓展面积位列第三方榜单第一，新获取面积88%来自非住宅和存量住宅项目，其中住宅占比42.7%，公建占比45.5%，商业及办公占比11.8%。公建拓展方面，中标项目包括广州图书馆、深圳红岗公园、温州理工学院、安徽医科大学附属巢湖医院等。

而且，雅生活也在凸显自己的独立发展能力，截至6月底，在管面积中约有4.8亿平自第三方，占比为83.3%。尤其是非住业态，在管面积和营收占比均已经超过住宅。

在商管领域破局优势的华润万象生活，也表态要在存量市场寻找更多项目的机会，企图通过改造能够迅速贡献零售额，以及管理费收入。

如今头部开发商保利发展旗下保利物业，也在加速加速商业及写字楼、公共及其他等非居物业领域的市场开拓，在管面积中第三方占比增至63.3%。

物企存量项目之争，早已不再局限于住宅市场，非住宅业态反而成为他们的新蓝海，也让物企更加“独立”。


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