量价齐跌已现 房企资金恶化未改 楼市下行压力加剧

8月15日国家统计局发布的房地产相关数据，验证了为何再次出现头部房企的倒下：销售额由增转降、开发投资继续下探、房企资本金来源持续恶化……　三大指标的持续恶化，也将7月的房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）推至年内最低点，为93.78。在优化政策迟迟未能落地执行的情况下，风险已不断累积。



由增转降的销售额

2、3月超短小阳春，也没能拉动整体销售数据的下行。

15日发布的数据显示，1—7月份，商品房销售面积66563万平方米，同比下降6.5%，其中住宅销售面积下降4.3%。商品房销售额70450亿元，下降1.5%，前6月这一数据尚在正增长区间，为同比增长1.1%。

广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，1-7月份，全国商品房销售面积下跌6.5%，跌幅比上半年扩大1.2个百分点，其中住宅销售下跌幅度（-4.3%）扩大1.5个百分点，跌幅扩大幅度更大。1-7月份商品房销售额下跌1.5%，为一季度以来首次负增长。环比来看，7月单月销售面积和金额均“由正转负”，而且负增长的幅度分别为-46.1%、-44.7%，即6月到7月份销售面积和金额均骤然下跌。究其原因，李宇嘉分析一方面，7月份是季节性淡季，另一方面开发商冲半年业绩后，推盘和促销的积极性有所减弱。更重要的是，7月份房企风险再次蔓延，各方对于后续市场的走势再次转弱，同时7月份表态优化调整政策后，居民也在等政策出台以决定后续的购买选择，这些都是导致7月份销售明显下行的原因。

与销售面积、销售额集体双降相对应的，是库存的攀高。国家统计局披露的数据显示，截止7月末，商品房待售面积64564万平方米，同比增长17.9%。其中，住宅待售面积增长19.5%。

“换句话说，到了7月份，楼市已经出现事实的量价齐跌。”一位不愿透露姓名的分析师如此评价7月销售数据。

持续恶化的资本金

销售的恶化，叠加信贷未能全量释放，让开发商的资本金持续恶化。

1—7月份，房地产开发企业到位资金78217亿元，同比下降11.2%，这一数据在前6月为-9.8%，7月呈现继续恶化的趋势。

具体来看，前七月，国内贷款9732亿元，下降11.5%；利用外资30亿元，下降43.0%；自筹资金23916亿元，下降23.0%；定金及预收款27377亿元，下降3.8%；个人按揭贷款13950亿元，下降1.0%。

“1-7月份，开发商到位资金同比下跌11.2%，跌幅比上半年扩大了1.4个百分点，在去年同期下跌25.4%（为去年较大跌幅）的情况下，今年再次下跌11.2%，单月环比6月份均由正转负，且负增长幅度较大，可见资金链之紧张。”李宇嘉分析称，其中，作为外源融资的国内贷款下降11.5%，跌幅扩大0.4个百分点，自筹资金下跌23.0%，收窄了0.4个百分点（贷款展期、国央企发债稳定等），显示金融机构整体对风险还是非常谨慎；作为内源融资的销售端，定金预收款下滑3.8%，扩大了2.9个百分点，按揭贷款下跌1.0%，为一季度以来首次下跌。“主因是销售下滑，居民按揭买房意愿下降，并非是银行不愿意放款，事实上银行额度充裕，也非常愿意投放按揭。”李宇嘉表示。

就在15日当天，央行进行4010亿元一年期中期借贷便利（MLF，俗称“麻辣粉”）操作，利率2.5%，此前为2.65%。今日有4000亿元MLF到期。本来，市场预期此次MLF不会下调，仅仅只会于20日下调LPR，没曾想却出现了超预期“降息”。

继续下探的投资

转跌的销售与持续恶化的资本金，让房企的投资冲动无力释放。1—7月份，全国房地产开发投资67717亿元，同比下降8.5%，这一数字在前6月为-7.9%。

从具体数据看，1—7月份，房地产开发企业房屋施工面积799682万平方米，同比下降6.8%。其中，住宅施工面积563026万平方米，下降7.1%。房屋新开工面积56969万平方米，下降24.5%。其中，住宅新开工面积41546万平方米，下降25.0%。房屋竣工面积38405万平方米，增长20.5%。其中，住宅竣工面积27954万平方米，增长20.8%。

在包括李宇嘉在内的业内人士看来，投资乏力主要原因在于6月份以来，新房销售同环比下滑幅度加大，特别是7月重点城市同环比下滑幅度超过30%，TOP30重点企业中大部分销售同比下滑幅度在30%-40%，即便是头部企业也出现了超季节性的下滑，抑制了开发商拿地、开工的积极性。同时，7月份以来部分稳健房企债券价格暴跌，第二轮暴雷潮甚嚣尘上，导致预期进一步转弱，也是新开工和拿地下滑幅度扩大的原因。新开工和拿地下降，拖累了施工和开发投资，1-7月份开发投资下滑8.5%，今年以来连续下行，且跌幅扩大。

8月下行压力仍大

面对集体恶化的楼市数据，以及近期出现的“碧桂园事件”，国家统计局新闻发言人付凌晖在当日的新闻发布会上表示，目前房地产市场总体处于调整阶段，部分房企经营遇到一定困难，特别是一些龙头房企债务风险有所暴露，影响市场预期。

但他同时提醒，要看到这些问题是阶段性的，随着市场调整机制逐步发挥作用，房地产市场政策调整优化，房企风险有望逐步得到化解。近期，北上广深一线城市密集发声，表示要支持和更好满足刚性、改善性住房需求。部分二三线城市也在出台新的房地产调控政策，各地房地产政策调整优化有助于提振市场信心。随着经济恢复向好，居民收入增加，房地产市场优化政策显效，居民住房消费和房企投资意愿有望逐步改善。

但李宇嘉认为，在房企风险爆发预期下，加上房价进一步下跌已经形成预期，而居民端在就业、收入等方面并未明显改善，预计三季度销售、开工、土地等主要市场指标将弱于二季度。“当然，近期各地积极纾困楼市，热点城市开始降低二套房首付比例，一线城市也在酝酿政策，国家也在出台各项扶持民企融资的政策，推进城中村改造。”李宇嘉判断，近期央行再次下调政策利率MLF，预计接下来房贷利率还会下降，从而对需求进行托底，但这些政策能缓解下行态势，但根本的问题未解决，在供大于求的新形势下，难以扭转下跌的态势。

诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱也认为，即便8月中下旬利好政策密集出台，将一定程度上提振市场活跃度，本轮政策效应不会立马显效，市场信心需要时间恢复，预计市场四季度有望企稳回升，8月市场仍存下行压力。北京商报记者 王寅浩


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